«Θύελλα» στην παγκόσμια κτηματαγορά

Υποχώρηση τιμών των ακινήτων στις περισσότερες περιοχές του πλανήτη.

«Βουτιά» και στην Ελλάδα, αλλά με πιο αργούς ρυθμούς.

Τα «μαύρα σύννεφα» πάνω από την παγκόσμια αγορά ακινήτων πυκνώνουν, προκαλώντας αναταραχή σε χιλιάδες εταιρείες real estate αλλά και σε εκατομμύρια ιδιοκτήτες οι οποίοι βλέπουν να απαξιώνεται η περιουσία τους. Εκτός από τις ΗΠΑ, που το πρόβλημα εξακολουθεί να είναι μεγάλο, σχεδόν όλες οι κτηματαγορές κατέγραψαν πέρυσι σημαντική πτώση των τιμών, για ορισμένους αναλυτές διόρθωση από τη «φούσκα» που είχε δημιουργηθεί από τις αρχές του 2000 και έπειτα. Η τελευταία έρευνα του δικτύου Global Property Guide δείχνει ότι σε σύνολο 36 περιοχών ανά τον πλανήτη οι ονομαστικές τιμές πέρυσι «βούτηξαν» στις περισσότερες σε ποσοστά έως 30% και μόνο δύο, η Ελβετία και η Γερμανία, εμφανίζουν ελαφρά ανοδικές τάσεις.

Ολες οι εκτιμήσεις των ειδικών της αγοράς, ωστόσο, είναι εξαιρετικά απαισιόδοξες για φέτος αφού η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό την ψυχολογία των επενδυτών. Η κατάσταση αυτή δεν αφορά μόνο την αγορά κατοικίας, αλλά και τα επαγγελματικά ακίνητα, γραφεία, καταστήματα και αποθήκες. Μεγάλες αγορές όπως της Νέας Υόρκης, του Λονδίνου, του Παρισιού και της Μόσχας ζουν πρωτόγνωρες καταστάσεις με δραματική «βουτιά» της ζήτησης για ακίνητα από επιχειρήσεις αλλά και απλούς πολίτες. Η πρόσφατη έρευνα της Cushman για την αγορά γραφείων καταγράφει τις επιπτώσεις στα επιχειρηματικά κέντρα με το Λονδίνο να πέφτει στην 3η θέση έχοντας υποστεί υποχώρηση ενοικίων 23%.

Δεν αγοράζουν
Στην Ελλάδα περισσότεροι από 7 στους 10 δηλώνουν ότι δεν σκοπεύουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο παρά το γεγονός ότι οι ευκαιρίες είναι πολλές και καλές. Αλλά και οι εταιρείες που αγοράζουν γραφεία ή μετακομίζουν σε νέα είναι ελάχιστες, ενώ ακόμη πιο δραματική είναι η κατάσταση στο εμπόριο αφού παρατηρείται σημαντική αύξηση της διαθεσιμότητας καταστημάτων. Αναλυτικά η κατάσταση ανά κλάδο έχει ως εξής:

Κατοικίες: Σημειώνεται σημαντική πτώση πάνω από 15% το 2008 και άλλο ένα 10% μέσα στο 2009, κάτι που σημαίνει ότι σε ορισμένες περιοχές ένα σπίτι αξίας 200.000 ευρώ πωλείται έως και 50.000 ευρώ φθηνότερο. Τα νεόδμητα διαμερίσματα και οι μεζονέτες και μονοκατοικίες δέχονται το ισχυρότερο πλήγμα. Η μόνη κινητικότητα που καταγράφεται αφορά σε μεταχειρισμένα αξίας γύρω στα 100-120 χιλιάδων ευρώ. Οι περιοχές που πλήττονται περισσότερο είναι αυτές που «φούσκωσαν» ξαφνικά τα προηγούμενα χρόνια. Γειτονιές της Αττικής και του νομού Θεσσαλονίκης χωρίς καμιά υποδομή είδαν τις τιμές των ακινήτων να σπάνε εύκολα τα επίπεδα των 2.000 ευρώ/τ.μ. το 2005 και να φτάνουν τα 3.000 ευρώ/τ.μ. το 2007. Για παράδειγμα, Ζωγράφου, Γέρακας, Παιανία, Παλλήνη, Μαρκόπουλο, Ραφήνα, Ελληνικό, Αλιμος, Νίκαια, Κερατσίνι, Καλαμαριά, Πανόραμα, Τούμπα κ.λπ. έκαναν απανωτά limit up. Επίσης, σε Κρήτη, Ρόδο, Κυκλάδες, Ιόνια, Πελοπόννησο, Θεσσαλία κ.λπ. τα σπίτια αυξήθηκαν σε χρόνο-ρεκόρ και τώρα οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να τα πουλήσουν στα επίπεδα των τιμών που θέλουν.

Γραφεία: Η αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με την αρνητική διάθεση των εταιρειών να πάρουν νέα κτήρια, αλλά και των κατασκευαστών να κτίσουν. Αν και η διαθεσιμότητα στις βασικές αγορές του κέντρου και της Λ. Κηφισίας δεν ξεπερνά το 5%, εν τούτοις έως 20% είναι τα διαθέσιμα κτήρια στην περιφέρεια. Το αρνητικό είναι ότι το 2008 η απορρόφηση γραφείων Α-Β ποιότητας έφτασε τα 125.000 τ.μ. μειωμένη κατά 11% σε σύγκριση με το 2007. Η κατασκευαστική δραστηριότητα συρρικνώθηκε πέρυσι καθώς κτίστηκαν μόλις 55.000 τ.μ. γραφείων στην Αθήνα. Οσο για τις τιμές, τα πολύ υψηλά ενοίκια των 38 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο και των 28 ευρώ/τ.μ. στη Λ. Κηφισίας ανήκουν στο παρελθόν.

Καταστήματα: Η διαθεσιμότητα στο κέντρο έχει φτάσει το 40%, πολύ μικρότερη στις περιφερειακές αγορές της Αττικής και «μούδιασμα» σε όλες τις μεγάλες πόλεις. Τα ενοίκια των 280 ευρώ/τ.μ. στην Ερμού δύσκολα θα τα ξαναδούμε.

«Βροχές και καταιγίδες» στα γραφεία
«Καταιγίδες» στις περισσότερες περιοχές της Ευρώπης σε ό,τι αφορά την αγορά γραφείων προβλέπει έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Jones Lang LaSalle. Ο χάρτης, που θυμίζει μετεωρολογικό δελτίο, δείχνει ότι στις περισσότερες πόλεις επικρατεί συννεφιά με βροχές, ενώ ελάχιστη είναι η ηλιοφάνεια μόνο σε Βερολίνο, Βιέννη και Κωνσταντινούπολη. Τον Ιανουάριο 2009 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περσινό σημειώνεται υποχώρηση ενοικίων, αλλά και αξίας κεφαλαίου. Στην Ελλάδα ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων χαρακτηρίζεται «λιμνάζων», δηλαδή σταθερός, ενώ μείωση 10% καταγράφηκε ως προς την αξία κεφαλαίου. Μέχρι 40% (στη Μόσχα) είναι η υποχώρηση, γεγονός που δείχνει ότι οι επιχειρήσεις δε ρισκάρουν πλέον να κάνουν επενδύσεις, φοβούμενες ότι η οικονομική κρίση θα συνεχιστεί και τα ακίνητά τους θα μείνουν απούλητα ή χωρίς ενοικιαστή.

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη